仲介知識堂

【經濟日報╱稅務問答】
101.10.30
臺南市善化區張先生來電詢問：本人出售持有不到2年之自住房屋，而有已成年子女於該處設籍，是否可排除特種貨物及勞務稅之課徵？

南區國稅局新營分局答覆：依特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，所有權人、配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，並由上述人員辦竣戶籍登記，且持有期間無供營業使用或出租者，可排除課稅，所以，若僅有已成年子女於該處設籍，則無法排除課稅。該分局進一步說明，民眾常誤以為只要所出售之房屋有供自己居住之事實即可免稅，但此情形並不符合辦竣戶籍登記之規定，所以仍應於規定期限內申報，以避免國稅局補稅處罰。


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合建分屋免奢侈稅 有條件

【經濟日報╱記者吳泓勳／台北報導】

2012.11.16 11:51 am

 台北市國稅局副局長周賢洋昨（15）日表示，都更成為潮流，民眾改建自有房地，或與建商「合建分屋」現象越來越多，雖依規定，即使持有未滿2年也可免徵奢侈稅，但這部分仍屬「有條件」免稅，須滿足直系親屬辦妥戶籍登記、非作營業出租用途等各條件，才適用。

周賢洋表示，根據奢侈稅第5條第10款及施行細則第13條規定，房地所有權人拆除改建，或與建商合建分屋後，銷售持有的房地，不屬於奢侈稅課稅範圍。

舉例來說，甲地主於97年間將70年所購買自用住宅拆除，與A建商協議採合建分屋參與合建，由甲地主提供土地，A建商出資興建。新房屋於100年7月興建完成，同年8月甲地主依協議比例，將部分土地所有權過戶給建商，A建商則將甲地主應分得房屋過戶，甲地主同年12月出售分得房地，因此雖持有不滿2年，依規定仍可免徵奢侈稅。

周賢洋指出，由於近年都更議題發酵，民眾類似案例數量增加，因此提醒，該模式免稅仍須滿足一定條件。

他說明，若是「自住房地」改建，首先土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無作為出租或營業用的住宅用地，且以都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過公畝者為限；此外戶籍遷入日至房屋核准拆除日、建造執照核發日止，期間需屆滿1年。

若是參與合建部分，周賢洋補充，所有權人在拆除前，若不符合前述自住房地規定，也同樣應課徵奢侈稅。

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看到沒有，如果要買舊屋拆除改建或合建要符合

1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記（應該要滿1年）

2. 無作為出租或營業用的住宅用地 （應該是1年內）

3. 都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過公畝

4. 戶籍遷入日至房屋核准拆除日、建造執照核發日止，期間需屆滿1年

奢侈稅解釋令一直出

千萬不要跟客戶承諾

2012/09/19
今年查獲首宗「假信託，真買賣」案件

【聯合報／記者林政忠／台北報導】
為了避開「奢侈稅」，民眾採取「假信託，真買賣」，將被國稅局列為稽查重點。財政部北區國稅局昨天表示，只要是信託房屋，「每筆必查」，今年查獲首宗「假信託，真買賣」案件，最後補稅加罰300多萬元。

財政部北區國稅局長李慶華說，今年3月10日接獲檢舉，甲君出售新北市三重區房地950萬元，沒有申報奢侈稅；經查發現，甲君在去年12月12日將該房地以信託名義登記給乙君，但雙方實際上是簽訂土地買賣契約，並非信託契約。

該房地原是甲君母親所有，去年10月20日以買賣方式移轉給甲君，甲君出售給乙君未滿1年，應課徵奢侈稅。甲君雖然在今年6月4日向稽徵機關以加計利息方式補申報奢侈稅，但因檢舉在先，不符合免罰規定；甲君最後被補徵稅款142萬5000元，加計罰鍰和滯納金，總計裁罰300餘萬元，檢舉人可獲約28萬元獎金。

李慶華說，納稅義務人千萬不要以不當手法規避稅負，以免得不償失，包括以贈與、信託名義移轉房地者，每筆都會撤查。

全文網址: http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=273188

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早就知道信託手法會爆了，外面還有很多仲介及代書用這種爛手法

專業知識不足

2012/01/10
就算名下僅有一戶自宅 與房屋分拆出售 持有未達兩年 仍須課稅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

不少民眾購屋合併買下停車位，單獨出售停車位時，小心要繳特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。財政部規定，房屋與停車位原則上視為二處不動產，若持有停車位未達二年即單獨出售時，停車位的所有權人出售時，按出售成交價繳交10%或15%的奢侈稅。

圖／經濟日報提供

依據特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定，須納入課徵奢侈稅的不動產，包含持有期間在二年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地。

不過如果是自用住宅，且本人、配偶及未成年人名下僅一戶房屋及其坐落基地，並已辦妥戶籍登記，持有期間也無營業使用或出租者，持有未逾二年即出售，依法免徵奢侈稅。

財政部指出，所謂「名下僅有一戶自用住宅」的免課奢侈稅要件，並不包括單獨出售持有期間不到二年的停車位。

民眾若購進房地時已配置或另購入停車位時，只有在同時出售房屋及停車位的情況下，才能免徵奢侈稅；若僅單獨出售停車位，因為不符合「合併使用」的要件，出售停車位會被加徵一筆奢侈稅。

財政部舉例，甲持有台北市一處豪宅，同時購入二個車位，甲及其配偶與未成年子女名下無其他房產，甲若因故將其中一個車位單獨出售時，只要持有期間不到二年，就要繳奢侈稅；但如果甲同時將房屋及停車位一起出售，即無須擔心會被加課奢侈稅。

至於停車位須合併與自用住宅使用，並不包括將停車位出租或出借給他人。財政部說，如果房屋是做自用住宅使用，但將停車位出租給他人時，出售停車位也不符合免課奢侈稅的條件。

財政部指出，停車位與房屋並不一定須在同一棟大樓內，納稅人若有需要另在他處購買停車位使用，符合自用住宅僅有一處，及停車位有合併使用等事實者，縱使持有未逾二年即須出售，也不必繳奢侈稅。

全文網址: http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=255343

共有物分割 要繳奢侈稅
2012/01/03
【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

合併或分割共有物後，價值如果出現增減，財政部規定，一律要納入特種貨物及勞務稅（奢侈稅）課徵範圍，即除非屬於等值合併或分割，否則不論取得價值是增加或減少，均應為分割或合併行為額外繳交一筆奢侈稅。

財政部昨（2）日發布，針對辦理合併或共有物分割的土地，各所有權人取得的土地，如其價值與合併或共有物分割前應有部分價值相等者，非屬銷售特種貨物範圍；但如其價值較合併或共有物分割前應有部分價值減少，且有收取價金者，即屬銷售特種貨物，應依法課徵奢侈稅。

依據財政部的最新規定，合併或分割後的不動產所有權發生減少，但另取得價金補償者，視為在合併或分割行為完成時，即已出售其原有不動產，如其完成移轉登記日與原始所有權取得日間隔不到二年者，應就取得價金補償部分，在完成合併或分割所有權登記時，繳納奢侈稅。

舉例，甲在98年2月購入數筆與他人共有的持分土地，並辦竣所有權登記。嗣其他共有人欲將共有土地分割，因協議不成，依民法規定請求法院分配，法院100年6月判決，甲取得其中兩筆土地，土地價值較分割前增加，但無須支付價金。

甲在法院判決後，100年11月出售其分割後的持分土地，依據財政部規定，甲持有土地的期間起算日，價值增加部分是以100年6月（判決確定日）為準，其餘與分割前價值相當部分，則是以98年2月（原取得所有權登記完成日）為準。

全文網址: http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=254800

高市查獲案例 屋主與信託受益人毫不相關 規避二年內移轉課稅 財部將開罰

【經濟日報／記者陳乃綾／台北報導】

高雄市國稅局近日查獲民眾以「假信託、假贈與，真移轉」方式規避二年內移轉不動產的奢侈稅（特種貨物與勞務稅），並依實質課稅原則要求補稅。財政部未來將發布解釋函令，針對不動產信託規避奢侈稅行為開罰。

高雄市國稅局長何瑞芳昨（8）日表示，日前轄區內有代書業者前來諮詢信託報稅疑問，稅局卻發現，一位屋主將房屋交付信託給銀行，信託受益人卻是與屋主毫無相關的人。

信託受益人每個月直接支付訂金、租金給屋主，屋主與信託受益人甚至共同分攤信託管理費用，非常可疑。

何瑞芳指出，在屋主持有房屋期間超過二年後，屋主馬上解除信託並將房屋過戶給信託受益人，很明顯是不動產交易中的賣方與買方，為了規避奢侈稅而以信託方式魚目混珠。

該交付信託的房屋位於美術館區，是大高雄地區近幾年炒房熱度最高的豪宅區，也是國稅局查炒房逃漏稅的目標。

何瑞芳表示，買方是每月支付租金，類似「分期付款」的房屋買賣，因此目前稅局尚未掌握房屋移轉總價，未來將計算總價，對房屋賣方課徵10%的奢侈稅。

這是五區國稅局查獲的第一例信託規避奢侈稅案件，何瑞芳說，由於情況特殊，且由代書主動詢問「自首」，因此該案決定先補稅不罰。另外，高雄市國稅局也查獲，民眾將房地贈與給毫無親戚關係的人，藉此規避奢侈稅。

何瑞芳說，雖然贈與行為須課徵稅率10%的贈與稅，但贈與房屋的稅基，是根據遠低於市價的公告土地現值、房屋評定現值來計算，又有220萬的免稅額，因此贈與稅額低於奢侈稅額。

何瑞芳說，上述信託、贈與操作皆為不正當規避奢侈稅，負責奢侈稅業務的北區國稅局已著手建立輔導機制，並報請財政部發布解釋函令，未來若再發現信託、贈與 避稅，可能將開始罰款。奢侈稅去年（100）6月，截至今年1月底止，五區國稅局已收到奢侈稅額14.78億元，其中不動產有2,171件，特種勞務（高 爾夫球證）6件。

持有期間二年內之農業用地再移轉，請速向農業主管機關申請農業使用證明書，可免課徵特種貨物及勞務稅

花蓮縣地方稅務局表示，特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅）於100年6月1日施行，除了該條例第5條規定之情形外，凡持有期間在２年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地移轉，均須繳納特種貨物稅。稅額依據銷售價格計算，持有期間１年以內稅率為15％，超過１年至２年以內者，稅率為10％。

該局進一步說明，民眾所有不動產買賣符合該條例第5條第4款經核准不課徵土地增值稅者，應於國稅稽徵機關查核時，出示該管地方稅稽徵機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」；如未申請不課徵土地增值稅，則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關函詢該管地方稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，始可排除課稅。

該局指出，民眾移轉之土地如符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1規定而未申請不課徵土地增值稅者，請速向農業主管機關申請核發該土地作農業使用證明書，即可免課徵特種貨物及勞務稅，以維護自己的權利。

民眾如對上述規定有不瞭解的地方，可利用該局資訊網站【網址為http://www.hltb.gov.tw】查詢，或撥打免付費服務電話，地方稅務局0800-386969、北區國稅局花蓮縣分局0800-000321，該局竭誠為您服務。

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2012/01/20

全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 售屋免奢侈稅 公設地亦適用 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=256173#ixzz1jyZMzdPI
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此案例為個人出售房屋屬免徵奢侈稅範圍，公設地（如道路及公設土地）一併移轉時，因公設地無法設立戶籍的情形，所以一併出售可算成一件房地出售而免徵